주택사업 업무절차

용지매입   
   1. 대상부동산의 입지 및 지역분석   
          1) 지역분석 및 입지분석 
              (1) 지리적여건 및 주위환경  
           - 기존시가지와의 연계성과 인접한 주변단지 및 도로망과 주변의 지리적 요건  분석  
           - 대상면적의 총면적, 수용인구(세대수) 등을 고려한 발전 가능성 분석
           - 주변의 교통, 행정, 교육 등의 생활 환경과 주거 환경분석        
             (2) 대상 부동산 개별필지 현황분석
           - 대상 부동산의 지목, 공급용도, 면적 및 주변 지리적 여건과 건축시 아파트  
             방향배치 가능성 분석   
           - 대상부동산(필지)의 이용상황 및 필지 주변의 도로 상황과 주변 현황분석 
           - 건물(아파트) 건축의 실행 가능성분석과 대상필지에 대한 각종 인 . 허가확인 
              (3) 인근지역(토지)과의 비교분석
           - 대상 지역과 주변의 다른 아파트 부지등과의 토지형상, 지리적 여건 등을  
              비교 분석(장 . 단점 비교)
             (4) 인근지역 발전동향
           - 대상지역에 학교, 공공시설, 상업지구, 관광지구, 산업도시 등의 조성 계획과 
             도로, 철도 등의 개통 등을 고려한 인근지역과의 발전 동향 분석      
      2)  인구추이 및 교통환경 분석
       (1) 인구추이
          - 세대 및 남 . 여별 인구
          - 읍.면.동별 세대 및 인구
       (2) 교통조건
          - 주변 교통편까지의 거리(전철, 버스등) 및 현재의 교통사정 등에 대한분석
          - 대도시간의 교통망 및 연결국도의 확장공사의 상황과 앞으로 발전 가능한  교통상황분석
   2. 사업부지 분석
     1) 부지의 조건분석
       - 지목, 면적, 대지폭, 형상, 도로조건, 도시계획관계, 용적율 분석 
     2) 대안의 제시 및 분석
       - 해당 부지의 법적 공급규모 제한 사항을 감안한 앞으로 공급될 건축물의 평형과   
        규모의 제시 및 분석
   3. 건축계획
     1) 건축개요
        - 소재지, 건축개요(아파트 동수 및 세대수, 상가 동수 및 세대수), 연면적,       
            건축면적, 건폐율, 용적율, 건축구조, 건축비, 鈴怠체?BR>      2) 공동주택 개요
        - 평형, 세대수, 전용/주거공용/기타공용, 지하주차장, 계약면적 등
     3) 부문별 분양예정가
        - 세대수, 평당분양예정단가, 세대별분양 예정가격, 총분양가 등
  4. 분양가격 결정(분양가 자율화)
     1) 분양가격(원가 연동제)
        (1) 정의 : 주택분양가격을 택지비와 건축비에 연동시켜 결정
        (2) 적용범위
           - 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택
           - 주택조합이 일반에게 분양하는 주택
     2) 산출가격기준 : 토지가격+건축비(적정이윤 포함)
     3) 결정방법 : 실제거래가격 참작하여 결정
  5. 사업성분석
     1) 사업 필요경비 계산
     2) 분양수입 및 사업비 비교    
     ※ 사업수지 분석표(뒷면 참조)
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 M/H 부지매입  
    1. M/H부지 시장조사 및 선정
    2. M/H부지 계약체결
      1) 위 치 
      2) 면 적
      3) 계약조건
          (1)임대기간 
          (2)임대료
          (3)철거예치보증금  
          (4)지역개발공채 
   3. M/H 운영계획 및 광고계획 수립
   4. 가설건축물 신고 및 신고필증(동사무소에 신고)  
   5. M/H 착공 및 준공
   6. 융자협의 
     - 주택은행 선부동 지점(주택은행 본점협의)
     - 기금대출, 대출대상, 대출신청시기, 대출금액, 대출금리, 대출기간, 상환방법    
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사업승인
    1. 사업계획승인   
      1) 근거 
        - 주택건설촉진법 제33조(영32조, 규칙제19조)
        - 주택건설기준등에관한규정 및 규칙
      2) 대상
        - 20세대 이상의 공동 주택 또는 20호 이상의 단독 주택을 건설, 공급
      3) 성질
        - 사업승인은 대물적, 대인적인 허가로서 건축허가를 의제하면서 주거공간 확보를 위하
           여   주택과 부대, 복리시설에 대한 항목별 승인을 받아야하는 복합적 허가
      4) 신청 접수 및 승인권자
        - 건축법에 의한 일반 건축허가의 허가권자 - 시장
        - 주촉법에 의한 사업계획승인권자 - 건설교통부장관(지역특성 및 업무의 신속성 감안 -             시 . 도지사 위임)
      5) 사업계획의 승인 신청
        - 토지이용계획에 의한 부대, 복리시설의 적정배치
        - 주촉법의 설계도서작성기준 및 관계법령에 적합하게 작성
        - 건축법에 의한 건축물의 높이제한, 일조권, 확보, 피난, 방화등과 도시계획법, 산림법, 
          도로법 등의 관련법까지 종합적으로 검토              
      6) 제출서류
         - 사업계획승인신청서(주촉법시행규칙 제28호 서식) 및 주택건설사업계획서(동규칙  
                제28호의2서식) 
         - 주택 . 부대시설 및 복리시설의 배치도                       
         - 건축법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 건축허가시의 제출도서
         - 대지조성공사 설계도서(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우 포함)
         - 도시계획법시행령 제25조제1항제3호 및 동령 제26조제2항제3호의 사항을 기재한              
          서류(토지의 수용 및 사용하고자 하는 경우) 
         - 주택건설촉진법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류
         - 주택건설촉진법 제34조의 4(공동사업주체의 사업시행) 각호의 사실을 증명하는
                서류(공동사업시행의 경우에 한함)
         - 간선시설설치 계획도(축척 1/10,000～ 1/50,000 도면)
         - 도시계획확인원 또는 토지이용계획확인서
         - 토지등기부등본(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 토지사용승낙서(사업주체가 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우 제외)
         - 도시계획법 제 12조의 규정에 의한 도시계획결정을 요하는 사항이 있을 경우
      7) 사업계획승인 고시(공고)내용
         - 사업명
         - 사업시행지의 성명 . 주소
         - 사업시행자의 위치 . 면적 .규모
         - 사업시행기간
         - 관계법령에 의한 고시사항
         - 타법률에 의한 허가. 인가 .승인사항에 의제 사항이 있을 때 그 내용
      8) 사업계획의 승인내용
         - 도시계획구역 안에서 행위허가,타인 토지에의 출입허가, 동시계획의 결정(지역, 지구의
            지정은 제외) , 도시계획사업시행자 지정, 실시계획의 인가
         - 토지구획정리사업지구 안에서의 행위허가 (토지구획정리사업법 제 39조)
         - 도로공사시행허가, 도로점용허가 (도로법 제34조,제40조)
         - 공유수면 점용 . 사용허가 (공유수면관리법 제4조)
         - 하천공사 시행허가 . 하천의 점용 . 사용의 허가(하천법 제23조,제25조)
         - 유통산업발전법 제16조의 규정에 의한 시장의 개설허가
         - 택지개발예정지구 안에서의 행위허가 (택지개발촉진법 제 6조)
         - 건축허가 . 임시 가설건축물의 신고 (건축법 제8조,제15조)
         - 보안림 안에서의 행위허가 . 산림형질변경
         - 수도법에 의한 전용상수도 설치의 인가(수도법 제36조)
         - 지하수법 제7조 또는 제8조의 규정에 의한 지하수개발 .이용의 허가 또는 신고
         - 사도법 제4조의 규정에 의한 개발허가
   2. 착공계 제출
   3. 착공 및 착공신고
   4. 홍보요원 선발
   5. 각종 통일양식 및 홍보물 발주 및 납품분양 보증서 및 감리비 예치
      보증서 발급
   6. M/H 집기비품 및 소모품 구입
   7. 홍보요원 사전교육
   8. 분양홍보 자료집 작성
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.분양승인
 1. 입주자 모집시기(공급규칙 제7조)
  1) 기준공정 후 분양하는 경우
    대한주택보증(주)로부터 주택분양보증 또는 주택임대보증을 받거나 당해 주택의 사용검사에 
   대하여 시공권이 있는 등록업자로서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 시장.군수 또는 
   자치구의 구청장이 인정하는 자 2인이상의 연대보증을 받아 공증받고 대지의 소유권을 
    확보해야 함
    <입주자모집을 할 수 있는 건축공정(제7조 관련)> 
첨부파일 참조
  2) 착공 후 분양하는 경우
    건축공사를 착공한 후 건축공정이 별표의 기준공정에 당하기 전에 입주자를 모집하고자 
     할 때에는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)로부터 주택분 
     양보증 또는 주택임대보증을 받아야 함 
     ◆분양보증◆
   1. 보증종류    :  주택분양보증
   2. 대상과 책임 :  사업주체가 파산등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게되는
                    경우 당해주택의 분양(사용검사 포함)의 이행 또는 납부 한
                    입주금의 환급  이행의 책임
   3. 보증채권자  :  당해 주택사업의 입주예정자
   4. 주 채 무 자 :  당해 주택 사업의 사업주체
   5. 보 증 금 액 :  주채무자가 당해 주택사업의 입주예정자로부터 받게 될 입주금
                    (입주자대환자금 포함) 전액
   6. 보  증  료  :  
                          첨부파일 참조
   7. 보 증 기 간 : 당해 주택사업의 입주자 모집공고승인일로부터 사용검사일까지
   8. 보 증 해 지 : 당해 주택에 대한 사용검사증 사본제출시
   9. 기       타 :  보증승인이전에 사업부지를 주택분양신탁계약에 의해 신탁등기해
                    야 하는 경우
                    - 최근 2년간 자기자본 잠식
                    - 부채비율 700% 초과
  10. 구 비 서 류 : (1) 사업계획승인서 사본(승인조건 첨부)      
                   (2) 입주자모집공고승인신청서(안)            
                   (3) 주택공급계약서(안)                      
                   (4) 양도각서(소정서식) 및 그 공증에 필요한  
                       위임장 등                               
                   (5) 사업주체명의변경동의서(소정서식)        
                   (6) 금융거래상황확인서                      
                   (7) 금융거래정보제공동의서(소정서식)
                   (8) 국세 및 지방세 완납 또는 유예증명서
                   (9) 감리자에게 제출하는 계획공정표
                   (10) 토지등기부등본
                   (11) 지적도
                   (12) 토지조서(사업계획승인신청시 제출분)
                   (13) 토지매매계약서 및 대금납부영수증(필요시)
                   (14) 주택건설사업현황(소정서식) 및 주택건설실적 확인서
                   (15) 공동사업약정서 또는 도급계약서(필요시)
                  (16)마감자재목록표(소정서식)또는 분양카다록(마감자재목록이 기재된). 
                     다만, 보증심사시 마감자재목록이 확정되지 않은 경우에는 보증서 발급후 
                     2월 이내 징구.
                   (17) 모델하우스 비디오촬영물(모델하우스가 없는 경우 제외)
                   (18) 기타 심사에 필요한 서류    
 2. 입주자 모집조건(공급규칙 제7조)
  1) 소유권 확보시
     대지에 저당권등 제한등기가 설정되어 있는 때에는 그 저당권을 말소한 후에 입주자를
       모집.  다만, 다음에 해당하는 경우에는 제외
    - 사업주체가 영 제31조의2 제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여   
      당해 금융기관에 대하여 저당권을 설정한 경우
     .* 당해 주택의 입주자에게 주택가격의 일부 공제를 목적으로 국민주택기금이나 금융기 
        관으로부터 주택건설자금의 융자를 받는 경우
  2) 소유권 미확보시
    대지의 사용승낙을 얻어 주택을 건설하는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 당해 대지  
    의 소유권을 확보해야함
     - 예  외                 
     *대지의 소유자가 국가 또는 지방자치단체인 경우
     *사업주체가 공동사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우에는   
      당해 공공사업의 시행자와 택지분양계약을 체결하여 당해 택지를 사용할 수 있는 권   
     원을 확보한 경우
 3. 입주자 모집절차(공급규칙 제8조)
  1) 입주자모집 승인신청
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집하여야 하며, 다음 각 호의 서류     
  를 갖추어 시장 또는 군수의 승인을 얻어야 함
    * 입주자모집공고안
    * 당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일 이내에 발행)
    * 보증서.공증서.건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당되는 자)
   - 시장.군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)은 사업주체로부터 입주자 
      모집공고안의 승인신청이 있는 경우에는 승인신청일부터 5일 이내에 승인여부를 결정  
     하고, 입주자모집공고안을 승인한 때에는 그 승인내용을 한국주택은행에 통보해야 함
  2) 입주자모집공고
   - 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 일간신문 또는 당해 주택건설지역 거주자  
     가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시공고.  다만, 청약예금제도 실시지역중 수도권.광역시 
     및 도청소재지에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및
     과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고  
   - 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일 이전에 다음 각호의 사항을 포함하여 공고.사업주
    체명,시공업체명,연대보증인 및 사업주체의 등록번호 .주택의 건설위치 및 공급세대수
    (특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분)
    *호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
    *주택의 공급신청자격,신청시의 구비서류,신청일시 및 장소
    *분양가격 및 임대보증금,임대료와 청약금?계약금?중도금 등의 납부시기 및 납부방법
    *대한주택보증주식회사의 분양보증을 받은 경우에는 그 내용
    *입주자에 대한 융자지원내용
    *부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
    *입주자 또는 예비입주자선정일시 및 방법
    *당첨자의 발표일시?장소 및 방법
    *이중당첨자 및 부적격자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
    *입주자의 계약일?계약장소 등의 계약사항
    *입주예정일
    *기타 시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 사항
   - 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하 
      여 표시.   
   - 공급면적은 전용면적과 계단?복도?현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 및  
     지하층의 면적을 합한 면적(주거공용면적)으로 표시하고 주거공용면적을 제외한 관리   
    사무소,노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시
   - 사업주체는 입주자 모집공고 및 안내서 또는 광고물(팜프렛등)제작시 주택의 융자금    
    액,융자조건,융자기관,상환방법,이율 및 분양보증내용 등을 자세히 명시   
   - 교통거리의 표기는 지도상 거리가 아닌 통상 사용하는 도로기준으로 산정하고 시간은   
    교통이용수단을 표기
   - 시장.군수는 입주자 모집공고안을 승인하고자 하는 때에는 승인신청서류에 안내서,광고물
(팜프렛등) 및 공급계약서를 첨부하도록 하여 그 내용을 확인
 3) M/H OPEN
 4) 청약신청접수
 5) 동. 호수 추첨 발표
 6) 무순위 접수 및 추첨
 7) 선착순 분양 접수
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당첨자 관리
1. 명단관리(공급규칙 제22조)
  1) 사업주체는 재당첨 제한지역에서 다음에 해당하는 당첨자 및 그 배우자의 명단을 한국  
     주택은행에 통보
    - 주택의 입주자로 선정되거나 입주대상자로 확정된 자
    - 주택상환사채를 매입한 자
    - 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자
    - 공급대상주택의 20% 범위안에서 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을   
     체결한 자
   2) 당첨자로 선정된 후 당첨이 취소되는 경우
    - 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않거나 공급    
     계약을 해약한 자
    - 세대주 및 세대구성원 전원이 해외로 이주하여 계약을 해약한 자
    - 사업주체의 파산, 입주자모집공고취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환 받거나 
          당해 주택에 입주할 수 없게된 자
    - 주택건설사업계획승인 또는 주택조합인가의 취소등으로 사실상 주택을 공급받을 수 
       없게 된 자
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계약자 관리
1) 계약요건
   - 사업주체는 전산검색결과에  따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결
   - 주택에 당첨된 자는 당해 주택에 최초 입주를 해야함
     ※주택공급계약서에 포함되는 내용
     *입주예정일
     *연대보증인 또는 대한주택보증(주)의 주택분양보증을 받은 경우에는 그 보증내용
     *호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 전용면적?주거공용 면적 및  
        기타공용면적으로 구분표기) 및 대지면적
     *입주금과 그 납부시기
     *연체료의 산정 및 지급방법 
     *지체상금의 산정 및 지급방법
     *해약조건
     *이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
     *기타 입주자 모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
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 사용검사  
    - 중도금 . 잔금 납부안내 및 각종 안내문 발송업무(입주절차 안내)
    - 사전점검실시
    - 소유권 이전등기 서류접수 및 세금납부안내
    - 입주신청서 제출 및 입주증 발급 안내 
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  공급계약체결
   1. 근거 
    주택건설촉진법 제33조의 2 및 동법시행령 제34조 
  2. 사용검사 절차
    주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 시행한 주택건설사업 또는 
     대지조성사업을 완료한 경우에는 건설되거나 조성된 주택, 부대시설, 복리시설 및   
     대지에 대하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 사용검사를 받아야함                                
  3. 사용검사 신청
    - 사용검사는 사업주체가 신청
     (1) 시공보증자의 사용검사
        * 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없어 시공을 보증한자가  공사를 시행
        * 건축공사가 완료된 경우에는 사업주체 변경 없이 사용검사를받을 수 있슴    
        * 당해 건축물에 대하여 시공을 보증한 자의 명의로 건축물대장 등재  
     (2) 입주예정자의 사용검사 참여
       - 입주예정자들은 주택을 분양받은 때에는 10인 이내의 입주예정자 대표를 선정
       - 입주예정자 대표로 선정된 자는 입주예정자들의 대표로 선정한 서명록을  
           첨부하여 시장, 군수에게 신고
       - 시장 . 군수는 공동주택의 임시사용승인 및 사용검사를 하고자 하는 때에는 
              검사실시일 10일 이전에 입주예정자 대표들에게 검사에 입회할 수 있도록 통보
    4. 임시사용승인
       - 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 ? 부대복리시설을  
           사용하게 하거나 사용불가 
       - 임시사용 승인을 받은 경우에는 사용가능           
       - 임시사용 승인을 받고자 하는 자는 건설교통부장관 또는 권한을 위임받은 자에게  
         임시사용 승인을 신청
       - 임시사용 승인권자는 완성된 건축물이 사업계획 승인내용에 적합한 경우에   
             한하여 임시사용을 승인
       - 임시사용 승인대상이 공동주택일 경우에는 세대별로 임시사용 승인가능
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 입주
  - 입주 후 관리