지주작업 노하우

지주 작업

 

1. 사업성검토시:

각각의 시행사가 보는 눈높이는 같은 것 같으나 차이가 있다.

좋은 부지란 없다.

사업성 있는 부지란 없다.

시행사의 능력에 차이가 있다.

편견을 가지고 본다.

서류검토만 한다.

현장 확인을 거의 안한다.

신뢰 있는 라인을 가지고 있지 않다.

그리고 시행사의 자금이 없다.

말로만 한다.

직접 시행을 해서 성공한 업체가 없다.

모두가 굶주려 있다.

아무도 도와주지 않는다.

같은 업계이지만 또 다른 경쟁자 일뿐.

오로지 성공은 하늘의 별따기.

판단은 빠르지만 실행력이 부족하다.

맨날 부지중개만 한다. 결국엔 컨설팅 소리만 듣는다.

언젠가는 되겠지. 언젠가 나중에도 안 된다.

죽기 살기로 덤비지 않으면 죽어야 한다.

보이지 않는 전쟁터이다.

실무는 현장에 있다. 자신이 스스로 하지 않으면 안 된다.

아무도 가르쳐 주지 않는다. 설령 가르쳐 줘도 못한다.

사람과 부딪쳐 보지 않은 사람은 이미 자신감이 없다.

능력은 타고나지 않는다. 누구도 대신해주지 않는다.

도전을 두려워하지 말자.

웃음의 뒤엔 슬픔이 베어있다. 실력과 능력이 될 때까지 참아라.

성공의 화려한 면만 보지 말아라.

대박은 쪽박이다.

한방은 한방에 간다.

허세는 버려라. 진실로 열정과 성의를 다하지 않으면 안 된다.

2. 이론에서 실무까지; 모든 것의 열쇠는 현장에 있다.

현장을 보지 않고선 논하지 마라.

사업의 방향도 현장에 있다.

 

우리가 보는 도면은 평면도 일뿐.

그림이 아무리 좋아도 제척되는 면적은 생긴다.

임야를 다룰 땐 특히, 현상에 신경을 써야한다.

분묘뿐만 아니라 골짜기인지 능선인지여부와 지형도를 입혀서 경사도를 체크해야 한다.

임야는 면적에 오차가 있다. 특히, 개발할 때에는 면적이 감소한다.

아파트부지든 타 용도든지, 임야는 용도지역가격으로 작업해선 안 된다.

주변 농지가격보다 10만에서 15만 적게 사야한다.

토목비가 장난이 아니게 때문이지요.

토지 작업이든지, 지주작업이든지 정답은 없다.

뚜렷한 데이터란 없다. 예전에 사용한 방법이 지금도 된다는 보장은

없다. 

작업을 할 때의 마음가짐이 중요하다.

시행사에서 원하는 조건을 먼저, 간파하고 토지주들의 조건을 수용하며

진행해야 한다. 완벽한 작업은 없다.100%토지작업을 해도 80%라고 생각해라.

그 이유는 각자 판단해 보라. 노하우는 분명이 있다.

노하우의 공유는 가능하나 똑같이 않다는 게 문제다.

각자의 역량이 다름으로 슬픈 일이지만.

얼마나 많은 개발업자들이 있는가. 과연, 그들과 나의 코드가 맞냐는 것이다,,

사람이 하는 일이기에.

받는 만큼 일한다. 일한만큼 받는다.

여기에 있는 우리는 전자인가 후자인가에 따라 그 사람의 능력을 알 수 있다,,

심리전에 얼마나 능한가.

정답은 사람에게 있다.

뭔 소리냐구 내게 물으면 그야말로 답이 없다.

지금 한 말이 얼마나 중요한 지는.,

뼈저리게 느껴봐야 아니깐.

돈이 먼저도 아니고, 개발이 먼저도 아니다.

사람이 먼저인 것이다.

그래서 사람이 재산이라는 것이다.

먼저, 사람에 투자해라.

투자할 만한 사람인가를 보아라.

능력은 두번째다.

인간의 기본에 서서 일하라.

이제 아집은 통하지 않는다. 상대성이므로.

3-1.실무에서:

모든 일은 기본에서 출발한다.

누구나 다 아는 얘기가 정답이다.

누구나 땅을 볼 줄 아는 사람은 생각이 같다.

도면이 아닌 현상을 봐라.

그리고 주변을 둘러보라.

토질을 봐라

지형을 봐라

방위를 봐라 (무진장 중요하다)

동네라면 동네의 특성을 살펴라.

누구나 다 아는 얘기지만 차안에서 휙 둘러볼 뿐. 현장에 올라서 땅 한번 제대로

흙냄새 한 번 맡은 사람이 얼마나 될까.

본능적으로 반응 할 때 까지 숙련이 되면 눈이 트인다.

아무리 좋은 땅이라 할지라도 자신과 맞아야 한다.

그래서 땅에는 임자가 있다. 맹지일 지라도.(맹지는 참 재미난 땅이다.^^)

실무에 기본은 현장을 보는 눈이다 .지도와 나침반만 있으면 처음 가는 곳도 찾아야

한다. 누가 가르쳐 줄까., 지형지물과 친해지면 보인다.

길을 가르쳐 준다.

도면을 머리에 집어넣어라. 익숙해 져라. 오로지 그림을 보고 어디가 능선인지

골짜기인지 향이 어디로 빠졌는지 숙지해라.,그리고, 현장에 가서 확인해라

머리 속으로 그린 그림이 실물과 같은 지.

오로지 방법은 익숙해지고 숙달되는 것 밖에 정답은 없다.

자신이 많은 것을 보고 느끼고 판단할 수준이 될 때까지.,

끊임없는 노력을 해야 한다.

토지는 재미난 작업이다. 시간이 지나 그 땅에 새로 생기는 건물을 보라.

단순히 땅으로 있을 때와 또 다른 느낌이다.

생명을 불어넣어주면 .,

개발이 안 되고 보존을 해야 할 땅도 보인다.

땅은 거짓말을 안 한다. 땅과 대화를 해 본 적이 있는가. 한번 해봐라.

무슨 얘길 하는 지. 머리로만 되는 게 아니라 마음의 눈으로 땅을 봐라.

그럴려면 익숙해져라. 친해져라. 방법은 오로지 익숙해지는 것 뿐 이다

3-2.실무에서:

작업지 선정에 대해서 기본은 서류검토이다.,

각종 공부를 확인하고, 기본 가설계를 하고, 인, 허가사항을 체크하고

수지가 나오면 물건이 출발이 되는 가를 확인한다.

물건이란. 각종 물건별로 가격을 정할 수는 없지만 평균 매입단가를

기준으로 작업을 한다.

우선은, 알 박이 물건을 정리하고, 진, 출입구를 체크하고, 단독주택지의

건물의 종류를 파악하고, 빌라, 다세대주택의 여부. 등등 할 일이 많다.

모든 것을 혼자서는 못한다.

작업팀별로 섹터를 정해서 진행한다.

사전작업에 필요한 시간은 30일에서 40일정도 .

각 팀별로 진행하며, 팀장이 한번식 체크한다.

사업지 별로 차이가 난다.

오픈하고 진행할 것인지.

철저한 비밀 속에 하나씩 진행할 것인지.

참고적으로,  후자가 더 효율적이다.

3-5:실무에서: 항상 하는 얘기지만 현장이 제일 중요하다.

주변을 한 바퀴 돌고 지리에 익숙해져야 한다.

누구나 모두 아는 얘기지만 잘 지키는 이가 별로 없다.

물건은 돌고 돈다. 다 아는 물건도 처리할 줄 알아야한다.

소위 동네 물건도 취급해야 한다.

정리하는 방식이 중요하다. 부동산은 1등밖에 없음을 명심하라.

계약할려고 하다 놓쳤다는 말은 없다. 뺏겼다라는 말도

변명의 여지가 없는 것이다.

작업에는 적정타임이 있다.

타임을 놓치면 작업이 안 된다. 그래서 신중하지만 결단은 빠르게 진행해야 한다.

많은 팀들이 신중하면서도 과감한 결정을 못해서2등으로 밀리는 경우가

많은 것도 그 이유에서다.

내 땅이란 없다. 내가 먹지 못하면 내 것이 아니다.

같이 가는 것이다,,작업자도 시행사도 같은 팀원인 것이다.

작업의 난이도를 분명히 알려주고, 진상인 부지 및 알 박이부지, 장난치는

땅을 알고 설명해 주어야 한다.

작업지에대한 정확한 분석을 못하면 출발을 할 수가 없기 때문이다.

시간과 노력과 인내가 필요한 작업이다.

물론, 돈이 결부되어 있으니. 열심히 하겠지만 지주를 상대할 때의 마음은

장난이 아니다. 열이 나고, 화가 나도, 웃으며 친절하게 대응해야 한다.

3-6:실무에서: 물건을 작업 할때는 신속하게 정확한 라인과 지주작업을 해야 한다.

작업 중에 정보는 항상 노출이 된다.

언젠가 오픈이 될 때가 있겠지만 최대한 신속하게 진행해야 한다는 것이다.

알 박이 아닌 알 박이가 생길 수밖에 없다. 알 박이도 작업자가 하는 것인데.

작업지에대해서 주변부터 작업하는 방법과 중심지부터 작업하는 법

하나 건너 작업하는 법, 돌아가며 작업하는 휘 오리 방법 등등.

인맥을 활용한 작업, 부동산을 이용하는 방법, 등등 다양하다.

작업의 탄력을 잃으면 작업하기가 힘들어진다.

이젠 예전처럼 실탄이 없인 작업이 안 된다.

그렇다고, 아무대나 쏘라는 얘기는 아니다.

작업을 할 때 도면A3도면이 30장에서 50장까지 사용된다.

다 필요하다.,색칠하는 재미가 좋다. 이미 그려진 그림에 색깔만 입히면 되니까

한번 그려보면 재미나다.

마음이 급하면 체한다. 지주의 특성을 파악하고 진행해야 된다.

요즘은 자기 것이 안 되면 남도 못 먹게 들쑤셔 놓는 게 너무도 많다.

요즘 업계의 현실이다. 인간정리까지 이참에 해버릴까도 생각되지만

이젠 참고 살기로 한다. 불쌍한 인간이기에.

장난치는 인간은 해결을 해 준다. 아주 깔끔하게.,이 세계에도 엄연한 룰이

지배한다. 매장된다는 것이다.

누구나 일하다 보면 본의 아니게 실수는 한다. 실수한 부분을 정확히

짚어주고 알려줘서 두 번 다시는 반복되는 실수를 안 하게 알려줘라.

키워서 써야한다. 인간은 .마음으로. 마음이 가는 사람이 있다.

사람을 아낄 줄 알아야 한다.

4.실무에서(지주작업시):

먼저 지주작업이란.???

사람과 땅을 알아야 한다.

누구나 다 아는 얘기지만.

그런데, 왜 지주작업이란 말이 나왔을까.,?

예전부터 줄곧 해오던 일인데. 누군가 지주작업이란 말을 쓰더이다.

난 간단히 작업이란 표현한다. 그리고 나 스스로 작업자라고 말한다.

그냥, 작업이다. 그리고, 작업비. 다른 이들과 다른 건.

어떻게 어떻게 해달라는 건 안한다. 내가 확인하고 내 방식대로 한다.

난 작업자니까. 판단은 물건과 서류를 보고 어떻게 진행해야 할지를 정한다.

거기서 반은 정답이 나온다.

1.무조건 전번 따서 전화해 본다. 누구나 다 하는 일이니까.

기본이지만.,절반의 실패다.

대뜸 땅 팔라고 전화하면 단번에 오케이 하는 인간 별로 못 봤다. 실제로.

뭐 대단한 게 생기는 줄 알고, 대번에 튕긴다. 웃기는 짬뽕들이다.

2.부동산을 통해 작업의뢰한다. 그럴듯하지만. 절반의 실패다.

부동산의 특성을 모르고 무조건 의뢰하면 작살난다.

내가 떡빵이니깐. 잘 알지~~~~

3. 동네 연고자나 이장을 통해 작업한다.

절반의 실패다.

그 사람을 당신이 제대로 알고 있는가? 평판은 좋은 가?

욕심이 많은 사람인가?  등등.

4.컨설팅회사와 용역을 통해 작업한다.

절반의 실패다.

게들이 작업한 것. 절반만 믿자. 컨설팅이다.

전문가가 몇 명이냐. 실전에서 작업한 물건이 몇 개냐. 물어봐라.

작업방식 피티를 시켜봐라. 답은 금방 나온다.

알바써서 약정서 받는다. 누구나 다 아는 일이고, 다 할 수 있는 일이다.

5. 시행사가 직접 작업한다.

절반+절반의 절반은 실패다.

할 일 많은 애들이 이것까지 하면 나 굶어 죽는다.^^

실제로 작업을 해본 시행사인가가.,중요하다는 말이다.

말은 뻔지르르 잘한다. 서류검토 제대로 해본 놈 있나.

6.토지전문가를 활용한다.

듣던 중 가장 반가운 소리다.

역시 절반의 실패다.

그런데.,왜 이렇게 나열해 놓냐구.. 내 맘이지..요.

작업에는 정답이 없다.. 이 말을 할려고 길게 함 써봤지...요.

4-1. 실무에서: 전편에 지주작업 방법을 나열해 보았다.,

1. 먼저. 공부를 확인해라. 기본인데 그냥 보기만 한다.

토지대장은 상당히 중요하다.

등기부등본 중요하다.(폐쇄등기부 포함)

건축물대장 중요하다.(도면첨부)

물론, 임야대장도 중요하다.

공시지가확인원도 중요하다,,

자. 반은 지주에 대해서 안 것이다.

2.서류를 보는 방법은 생략한다. 걍 보기만 해도 보이니까.,

내 말은 "분석능력"을 가지고 있냐는 것이다.

각자의 역량에 따라 똑같이 서류를 봐도 다른 느낌을 받는다.

나중에 기회가 되면 회원들한테 토지에 대해서 말할 때 쌍방향진행을 하리라

보며 한명씩 꼭꼭 집어서 물어보리라.

3. 지주작업을 어려워하지 말자.

먼저, 서류분석부터 해보라. 훈련이다. 습득이다.

정답이 그 안에 있음을 확신하라.

4.주민등록사의 주소와 실제 거주지주소를 확보하라.(자기의 노하우가 생긴다)

5.성별여부를 보라(재미난 일이 많다)

6.소유권이전시기를 보라. (취득년도및 보유기간) ---->가격협상의 방법이 나 온다

7.근저당설정유무를 확인해라. ----> 작업의 방법이 있다.

8.압류 및 가압류, 가처분, 가등기 등. 철저히 분석해라.

아주 중요한 일이다. 계약의 당사자가 누구냐가 중요하다.

명의신탁이 안된다고 하나 현실은 아직도 존재한다. 세금문제가 달려있다.

실제 소유권자를 확인해야 한다.

9, 계약서를 작성해 봤는가.,이다.

아마도 무심코 넘어가는 사항 중에 계약서의 내용(특약이 우선임을 명시하라)

이거 하나 잘 써도 돈 번다.난 많이 벌었다. 해약되도 계약금 돌려받았다,,

10. 계약의 방식이 있다.

세부적인 부분은 나중에 하나씩 적는다.

우리는 형식에 너무 얽매여 있다.

계약서의 작성방법도 자세히 알려 주겠다.

너무도 방대한 분량이니까. 난 한 번도 똑같은 계약서를 작성한 적도

없고, 케이스 바이 케이스란다.

4.실무에서 (지주작업시):

1.토지작업 시 체크사항 :

실무에서 항상 느끼는 어려움은 출발이 되는 가.? 이다.

요즘. 근 일주일 만에 5건이 터졌다. 깨 졋다. 열 받는다.

사겠다고 계약서 작성 중에 깨진 놈부터 .출발된다고 큰 소리

뻥뻥친 놈부터 줄줄이 나가리 됐다.

지금의 시장이 좋은 시기도 아니고, 매수자 작업도 힘든 시기인데

지주 놈들 똥배짱이다.

토지투기지역으로 묶여봐야 정신 차릴려나.,

2.정확하게 출발 시킬 수 있는 라인을 누가 가지고 있는가.?

제일 중요한 문제다. 물건은 쑤셔 될 때마다 가격이 오른다.

진행도 안 되면서.열라 작업해놓고, 계약날짜 잡아 놓으면

지주 옆구리 콕 콕 쑤셔된다. 못 먹는 감 찔러나 본다는 식이다.

3.그리고, 작업비에 대한 욕심으로 인해 출발도 안되고,

가격만 상승한다. 어느 지주가 억억하는 돈을 인정해 주겠는 가 이다.

적당한 작업비에 대해 작업을 마쳐야 한다.

가급적 지주 입금가에서 빠져야 한다. 인정작업은 미친짓이다.

내 물건이 아니면 안 해준다. 난 업자니까. 받을 것 받고 처리한다,,

지주는 더 받을 가격을 인정작업한거다라고 생각하며 홀딩을 한다.

그래서 토지작업이 아니라 지주작업이라 말하는 것이다.

지주를 구어 먹든 삶아 먹든지. 요리를 해야 한다.

내가 주방장이니까.

말이 안통하면 찍어야한다. 후려쳐서. 계약금 30%현찰주고 작업한다

적당한 가격만 후리자. 욕심 부려서 돈 나오는 거 없다. 지주 배만 나오게 할 ,,

4.출발되는 물건은 무엇이 다른.,가?

항상 배팅할 돈을 준비해야한다.

직감적으로 돈이 된다 싶으면 쳐야한다.

늘 주변에 대해 시장상태를 체크해야 한다.

작업시 속도를 붙여, 탄력을 받아 작업 할 물건과 시간을 두고 작업할

물건을 구분해야 한다.

성급함을 버려야 한다. 감정을 상하지 않고, 다뤄야 한다.

모든 일은 사람이 만드니까.

5.부동산은 늘 거래되는 것만 거래된다. 잘 팔리는 땅은 따로 있다.

그래서, 공부를 정확하게 파악하라는 거다. 절반의 답이 나오니까.

몸에 베인 직감력이 누구에게나 있다. 땡기는 땅이라는 거.

무시하지 말자. 내 것이 될 려면 우습게 된다.

요즘 작업자들의 머리 비상하다.

장난치는 거 우습고, 알 밖는거 전문이다.

이미 작업을 진행하려면 빠르게 하지만 소문은

소리 없이 먼저 퍼진다.

낮말은 새가 밤 말은 쥐가 듣는다는 말.

사실이다. 믿을 놈 없다.

4-4.실무에서(지주작업시):

난 작업자다. 토지에 대한 부분을 너무 쉽게 생각하는

개발자들에게 말한다. 직접 한번 해보라고.

아무리 오랜 경력과 노하우가 있어도 힘든게 지주작업이다.

개발사업에 있어 절반은 지주작업이다. 땅이 확보되어야

출발할 수 있다.나머지는 개발자들의 몫이다.

지주작업 쉽게 생각하지 말자. 현장에서 직접 뛰어봐라.

한 웅큼의 머리카락이 매일 매일 빠질 정도로. 스트레스가

이만저만 아니다.

늘 하는 얘기지만 직접 현장을 보기 전엔 논하지 말라.

그림과 현상은 틀리니까. 그리고 기본 공부를 확인해라.

사무실에 앉아서 그려온 도면과 서류만 들고 논하지 말라.

그 짓은 모든 작업이 마쳐졌을 때 해도 된다.

현실에서 문제점은 작업자나 부지중개업자나 개발업자나 즉시 현장을

확인하는 사람이 없다는 것이다.

네 탓 이오 내 탓은 아니다. 그게 중요한 것은 아니다.

자기 자신을 알아야한다. 내 능력이 어디까지 인지.

1. 작업자는 정확한 분석을 해야 하고, 늘 하는 얘기: 진상부지 및 알 박이 부지

먼저 캐치하고 적절한 피 값을 주고도 정리해야 한다.

시행사의 조건과 매도자들의 조건을 적절하게 수용하고 협의해 나가야한다,,

밀어부치기 식은 곤란하다.

막가파식으로의 진행은 안 된다.

모든 일은 순리가 있다. 개발의 논리가 우선이 될 순 없다.

@지주가 연세든 분이라면 반드시 체크해라.

@지주가 지분이나 종중인지의 여부를 체크해라.(송사의 대상이다)

@지주가 현지인인가, 외지인인가 구분하라.

반경 20km이내는 현지인이라 생각해라.

@지주가 여자인가의 여부.,반드시 짚어라. 작업이 쉬울 수 도.

최고로 어려울 수 있는 부분이다,,

@지주가 중개업자인지의 여부

@지주가 엘리트일수록 작업은 쉽다.

@요즘은 원주민 작업이 더 힘들다. 그들도 이제는 개발의 논리를 안다.

모두가 처녀물건이라 말한다. 그러나, 그 순간 이제는 처녀가 아닌 것이다.,

말하는 순간. 이미 오픈이 된 것이다.

처음부터 걸레는 없다.

중간에 치고, 돌리고, 확인하는 과정에서 걸레가 된다.

이것이 이 세계의 현실인 것이다.

4-5.실무에서(지주작업시5):

지금의 시간이 가장 힘들 때가 아닌가 싶다.

모두가 움추리는 지금이 기회의 시간이기도 하고,

올겨울은 유난히 추울 것 같다. 길고도. 매서운 겨울이 될 것 같다.

유비무환이라 한다. 미리미리 준비하고 예견해야 한다.

때를 위해 준비할 줄 알아야한다.

준비하는 자만이 살아남을 것이며, 성취할 것이다.

짧게는 2년에서 3년 후의 시장을 전망해보라.

공급의 부족으로 인한 시장의 불균형이 일어날 것이다.

난 공동주택이든, 단독주택이든. 주택보급율의 통계수치를 부정한다.

자가 보유율에 대한 허상을 알아야 하지 않을까. 생각한다.

개발사업에 다양성변화를 촉구했으면 하는 바램이다.

지역의 특성이나, 수요에 대한 변화에 충족하는 아이템으로.

개발사업자가 풀어야할 숙제인 것이다.

지금은 공동주택에 대한 시행업자일 뿐.

진정한 의미를 부여하는 디벨로퍼라 부를 순 없을 것이다,,

건축이 미학이나, 효용성, 랜드마크적 이미지, 외자유치 등등.

하나의 계획된 도시를 만드는 사업에 근간이 되는 버팀목 역활을 수행하기를

바라는 마음에서 몇 자 적는다,,

난 내 분야에 대해서만 논하고자한다.

혹, 이견이 있을지라도 태클을 걸지 말것이며, 동조를 하지도 말고

그저 작업자의 한마디라 생각하고 참조만하길 바란다.

이제까지 난 작업에 대한 면면을 일부 적어놓았다.

누구나 다 아는 얘길 떠버린 걸 수도 있지만,내 경험에 의한 부분만 적었다.

실제적으로 실무에서 해야 할 부분.

정답은 이거다."지주작업에는 정답이 없다" 내 결론이며 답이다.

그런데 , 이곳에 서술하는 이유는 이제 개발사업에 뛰어든 많은 분들이

직간접적으로 기본을 알고, 기초를 튼튼히 해야 하기 때문이다.

뿌리가 깊은 나무는 바람에도 흔들리지 않는다.

케이스 바이 케이스로.

늘 연구하며, 기법을 터득해 나가야 한다.

경험을 해본지 않고선 논하지 마라.

실무는 처음부터 만들어지지 않는다. 다듬어 가는 것이다.

적어도 토지에 대한 부분에서 남들에게 빠지지 않을 정도의 식견이 생길 때까지.

훈련은 계속 될 것이다.

본인들이 얼마나 노력 하냐에 달렸다. 

 

1.지주작업은 조건부(최소 공고공람중이어야 함.) 현장은 들어가지 않는다.(예를 들어 자연녹지인데.. 누가 풀어주겠다는 둥)

 

2.지주는 30명 이하여야 한다. 50명이 넘어가면 내 능력 밖이라 생각하고 미련없이 포기한다.

(저는 300명도 작업하는 사람 봤습니다. 제가 볼댄 10년 걸릴듯...)

 

3.지주동의서는 우리회사 이름으로 받는다.(가능하면 계약서로 받으면 좋고..)

 

4.시작후 지주작업이 될것 같으면 알박이라도 하나 해서 권리를 확보한다.

 

5.1개월,3개월,6개월 단위로 지주작업 목표를 세우고 목표 최소 진행률이 안나오면 무조건 철수한다.

(꼴통이 많아서 안되는 부지 미련 가지고 있다가 돈만 까먹는다.)

 

6.6개월 이상이 예상되는 부지는 들어가지 않는다.(제 경험으론 서울 50명쯤되면 1년, 지방은 6개월정도 걸리더군요)

 

7.100명이 넘어가는 부지는 매입방식으론 불가능하다고 생각한다. 그걸 해내는 시행사는 나와 차원이 다른 시행사라 생각하고 돌아보지도 않는다.

 

8.사업부지에는 최소한 연고자라도 하나 만들고 출발한다.(친인척이든 친구는 내 사람 하나라도 있어야 출발한다.)

9.평소에 알고 있는 믿을만한 지주작업자라면 처음부터 지주작업비를 쏠수도 있지만... 모르는 지주작업자라면 일정한 진행률이후 지주작업비를 쏜다.

 

10."지주작업이 다된 부지는 없다" 라는것은 만유인력의 법칙처럼 진리이다.결국 내가 들어가서 다시 해야 한다.

 

11.계약금 펀딩이 잘 안되면... 미련 없이 사업부지를 판다.(길게 끌어 봐야 알박이만 들어온다.)

 

12.지주작업 초기에 가능하면.. 시공사,계약금등을 구도를 짜고 시작한다.

13.최소한 지주작업비는 내가 댄다.(잔푼이라도 들어가지 않으면.. 추후 권리를 주장하기 쪽 팔리다.)

 

14.지금 당장 분양성이 좋은곳보단... 1년이후 될만한 곳으로 정한다.(분양시점을 항상 생각한다.)

15.내사람이 아닌 지주작업팀이 아니면 최소 80% 진행이 되면, 본사직원을 한명 파견하여, 추후 지주작업팀과 결별하였을시를 대비한다.또한 가짜 동의서등이 올라오거나.. 지주작업비를 받기 위해 본사를 속이는 일을 감시한다.

 

16.계약금이 들어가면 동시에 무조건 인허가를 위한 토지사용승낙서는 받아낸다.(못 받으면 지주작업이 안된거다)

 

17.현장 사무실은 가능하면 개설하고, 가능하면 사업부지 내로 들어간다.(타 시행사 감시겸용,알박이 겸용)

 

18.타 시행사가 사무실까지 열어서 지주작업에 들어오면 조폭등 힘(?)으로 밀 준비를 한다.

19.주위 부동산에는 친하게 지내고 떡고물을 뿌려서라도 우군으로 만든다.

 

     -->재수 없이 시공사나 분양조사팀이 부동산에 들러서 안 좋은 소리 들으면 안됨.

     -->하지만 절대 사업이 된다는 말을 하지 않는다.(반대로 알박이 들어올수 있음) 따라서 가끔씩 역정보를 흘려 보낸다.(사업이 안되는 것처럼.. 아님 땅깞이 비싸다는 정보를 흘려서 지주들을 흔든다.)

 

20.지주들은 각개격파를 원칙으로 한다.(절대 모아 놓고 얼마 이상을 준다고 공개적으로 하지 않는다.)

 

21.홈페이지는 잘 만들어서 신뢰를 준다.(의외로 지주들이 회사를 확인하는 경우가 많다.)

22.골통은 협박조와 부탁조를 붙여서 얼르고 달랜다.(하지만 말처럼 쉽지 않다. 결국 안되는 인간은 달라는데로 줄수 밖에...)

23.불리한것은 구두로 하며 절대 서류로 남기지 말고, 유리한 것은 서류로 남기고... 추후 지주와 소송을 위해서 녹취도 한다.(나중에 땅값 올려달라고 하면, 손해배상 청구를 할수있는 근거를 남기기 위해... 물론 소송에서 이길 확률은 적다.하지만 추후 PF 이자 배상을 변호사 이름으로 보내면... 협박용으로 좋다.)

 

24.지주들 애경사는 확실히 챙긴다.

25.사업지를 매각할때는.. 지주작업 몇%에 매각할것이며.. 절대 100% 해준다는 말은 하지 않는다.

(어떤 지주가 꼴통으로 변할지 모르니까.., 제 생각엔 수용권을 활용할수 있는 선까지 책임지는것이 좋을듯)

 

26.현장사무실은 플랜카드를 걸어서 타 시행사에 주인이 있음을 알린다.

 

27.가끔 못 믿는 지주는 시공사나 금융사 변호사 건축사등과 같이 방문하여 신뢰를 준다.

 

28.부지매도가 어려우면... 부지 여기저기 전국에 뿌리고.... 컨테이너 박스에 직원한명 박아 놓고 철수한다. (최소한 감시자는 한면 두는것이 좋다.)

29.지주작업이 안됬어도 분명히 사는 시행사는 있다. 따라서 그냥 철수하진 말고.. 물건을 뿌려서 최대한 소문을 낸다.

 

30.지주작업은 최대한 빨리 진행을 해서..지주들 사이에 정보가 전달될 시간을 주지 않는다.

   더 중요한 것은 지주작업팀이 시간이 지나면 열의가 떨어지고, 자금 사정이 나빠지므로 최대한 빨리 진행을 한다. --> 안되면 역시 최 장기적으로 가는 수밖에...

 

 결론은 지주작업엔 정답이 없다.