도시형 생활주택의 이해

도시형 생활주택의 개념 도시형주택.zip

 

 

Q1. 도시형 생활주택이란?

 

 

□ “도시형 생활주택”이란 ?국토의 계획 및 이용에 관한 법률?에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어,

 

ㅇ국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며,

 

ㅇ 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분함(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)

 

≪ 도시형 생활주택 주요 특징 ≫

① (입 지)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역   ② (규 모) 20세대 이상 150세대 미만   ③ (인허가) 주택법 제16조에 따라 사업계획승인 대상   ④ (유 형) 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택   ⑤ (전용면적) 단지형 다세대주택 : 85㎡ 이하원룸형 주택 : 12㎡ 이상 ～ 50㎡ 이하기숙사형 주택 : 7㎡ 이상 ～ 30㎡ 이하

 

Q2. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택이란 ?

 

 

□ 도시형 생활주택은 ?건축법 시행령? 별표 1 제2호에 따라 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 적용되는 기준을 충족하는 주택으로서,

 

ㅇ 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 건축심의를 거쳐 1개 층을 더 건설할 수 있음

 

ㅇ 원룸형 주택 및 기숙사형 주택은 건축물의 용도상 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설 가능함(주택법 시행령 제3조제1항)

 

≪ 도시형 생활주택 유형별 차이점 ≫

구 분	단지형 다세대	원룸형 주택	기숙사형 주택
주거전용면적	85㎡이하	12㎡～50㎡	7㎡～30㎡
용도구분	다세대	아파트, 연립, 다세대	아파트, 연립, 다세대

 

 

≪ ?건축법 시행령?【별표 1】제2호(용도분류기준) ≫

?아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택   ?연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택   ?다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

 

 

Q3. 단지형 다세대주택을 건축위원회 심의를 거쳐 1개층을 추가할 경우 건축물의 용도는 ?

 

 

□ 단지형 다세대주택의 용도는 ?건축법 시행령? 별표 1 제2호 다목에 해당하는 다세대주택으로서,

 

ㅇ 1개층(4층 → 5층)을 추가시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당함(주택법 시행령 제3조제1항제1호)

 

 

Q4.단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택의 용도는 ?

 

 

□ 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당되며, 원룸형 및 기숙사형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택에 해당됨

 

 

Q5. 단지형 다세대주택이 연면적 660㎡ 이하이어야 한다는 것은, 하나의 동 기준인지 단지 기준인지 ?

 

 

□ 단지형 다세대주택이 준용하고 있는 ?건축법 시행령? 별표1 제2호다목에 따르면, ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택’이라고 규정하고 있으므로, 660㎡의 기준은 하나의 동에 해당함

 

인 ? 허가 기준 및 절차

 

 

Q1.20세대 미만의 다가구주택 등의 단독주택도 ‘도시형 생활주택’에 해당하는지 여부

 

 

□ “도시형 생활주택”은 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설

 

ㅇ 19세대 이하의 주택은 건축법령상 건축허가 대상으로서 “도시형 생활주택”에 해당되지 아니함(주택법 시행령 제3조제1항)

 

Q2.“도시형 생활주택”의 신축 또는 용도변경 시 사업주체 및 시공자격 요건은 ?

 

 

□ “도시형 생활주택”은 일반 공동주택의 건설 요건과 동일하게 주택법 제16조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 함

 

ㅇ 이 경우 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록하여야 하며, 법 제12조의 시공자 기준을 갖추어야만 건설가능

 

ㅇ 다만, 법 제10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 보아 도시형 생활주택 건설이 가능하며 용도변경시에도 동일한 기준이 적용됨

 

※ 주택건설사업자 등록 기준 : 자본금 3억(개인 6억) 이상, 건축분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상

Q3.건축허가를 받아 건설하는 다가구주택 등 단독주택도 “도시형 생활주택”의 건설기준에 따라 건축하면 “도시형 생활주택”에 해당하는지 여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당하므로, 다가구주택 등 단독주택은 “도시형 생활주택”에 포함되지 않음

 

□ 그러나, 단독주택인 다가구주택의 용도를 공동주택(20세대 이상)으로 변경하고, 또한 도시형생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합하여 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받는 경우에는 도시형생활주택에 해당함

 

Q4. 하나의 주택단지 안에 도시형 생활주택과 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 등 여러 유형의 주택을 별개의 동으로 각각 건축할 경우 감리, 분양가상한제, 주택공급규칙 적용 기준은?

 

 

□ (감리) 주택법 감리대상인 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대)과 건축법 감리대상인 도시형 생활주택이 하나의 단지에 건설될 경우 모두 주택법에 따른 감리 시행

 

□ (분양가상한제) 도시형 생활주택은 적용하지 않음

 

□ (주택공급규칙) 도시형 생활주택은 입주자 모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공급계약내용 등 규정만 적용하고,

 

ㅇ 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨 제한은 적용하지 않음

Q5. 20세대 미만으로 도시형 생활주택을 신축하고자 한다면 건축허가로 가능한지 여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 ?주택법? 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설하여야 하며, 20세대 미만으로는 건설불가

 

 

 

Q6. 원룸형 주택을 20세대 이상 신축하는 경우 주택건설사업자 등록 여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 동일하게 ?주택법? 제16조에 따라 사업주체가 사업계획승인을 받아야 하며, 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록하여야 함

 

 

 

Q7. 원룸형 및 기숙사형 주택의 분양 및 임대가능여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 ?주택공급에 관한 규칙? 등 관련 법령에 따라 분양과 임대 모두 가능함

 

Q8. 상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택(20세대 이상) + 근린생활시설 + 오피스텔(업무시설)의 복합건축 할 경우 전체 건축물에 대하여 사업계획승인을 득하여야 하는지의 여부와 주택감리를 적용하는지 여부

 

 

□ 주택법시행령 제15조제2항에 따르면, 상업지역 또는 준주거지역에서 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)을 포함한 주상복합 건설시 사업계획승인을 받아야 하므로,

 

ㅇ 질의의 경우 주택법 제16조의 사업계획승인을 받아야 함

 

□ 도시형 생활주택은 주택법 제24조제1항에 따라 주택법 감리 대상에서 제외되므로, 건축법 감리를 적용함

 

Q9. 일반 공동주택 18세대와 “도시형 생활주택” 형태의 주택 2세대를 사업계획승인을 얻어 하나의 단지 내에 별개의 동으로 건설할 경우 도시형 생활주택으로 간주하여 개정된 법령이 적용되는지 여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 ?주택법? 제2조 정의규정에서 150세대 미만으로 정하고 있으며, 20세대 이상의 공동주택 건설사업을 시행하고자 할 경우에는 주택법 제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아야 함

 

ㅇ 도시형 생활주택이 150세대 미만이고 같은 단지 내에 일반 공동주택과 합하여 20세대 이상을 건설하는 경우는 사업계획승인을 얻어 도시형 생활주택을 건설하는 것이 가능함

건설 및 건축기준

 

 

Q1.일반 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 “도시형 생활주택”에 적용되는 기준의 차이점은 ?

 

 

□ 도시형 생활주택은 주택법상 감리대상에서 제외되고, 분양가상한제 적용을 받지 않으며,(주택법 24조제1항, 제38조의2제1항)

 

ㅇ어린이 놀이터, 관리사무소 등 부대?복리시설과 외부소음, 배치, 조경 등의 건설기준 적용이 제외됨

 

≪ 공동주택과 도시형 생활주택 차이점 ≫

구 분	일반 공동주택 (아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택 (단지형다세대,원룸형,기숙사형주택)
감 리	<주택법 감리> 사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원을 의무배치하여 감리	<건축법 감리> 건축 규모에 따라 비상주 또는 건축감리원 1인 이상 상주
분양가 상한제	<적 용> 공동주택 분양시 분양가 상한 제한	<미 적 용>
입지지역	도시?비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
주거 전용면적	297㎡이하	단지형 다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12㎡～50㎡ 기숙사형 : 7㎡～30㎡
건설기준	?주택건설기준 등에 관한 규정? 적용	일부 건설기준과 부대?복리시설 적용제외 및 주차장 완화
공급규칙	?주택공급에 관한 규칙? 적용	일부만 적용 (분양보증, 공개모집)

 

Q2. 기숙사형 주택의 경우 화장실의 설치 가능 여부

 

 

□ 기숙사형 주택은 화장실(또는 욕실)은 별도 제한 규정이 없으므로 전용 또는 공용으로 설치 가능함

 

ㅇ단, 취사실, 세탁실, 휴게실을 공용으로 설치하여야 함(주택법 시행령 제3조제1항제3호)

 

 

 

Q3.원룸형 및 기숙사형 다세대주택의 경우에도 1개층 추가가 가능한지 여부

 

 

□ 원룸형 및 기숙사형 주택은 층수완화를 적용받을 수 없음

 

ㅇ 주거용 층수 추가(1개층) 규정은 단지형 다세대주택에만 적용됨(주택법 시행령 제3조제1항제1호)

 

 

 

Q4.상업지역 내 주상복합 형태의 도시형 생활주택에도 ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제50조의 근린생활시설 면적제한 규정이 적용되는지 여부

 

 

□상업지역 내에서는 근린생활시설 면적제한(세대당 6㎡미만) 규정을 적용하지 않음(주택건설기준 등에 관한 규정 제7조제3항)

 

 

Q5. 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택＋근린생활시설＋오피스텔(업무시설)＋일반 공동주택의 복합건축 가능 여부

 

 

□ 주택과 주택외의 시설물을 상업지역 또는 준주거지역 내에서동일건축물로 건축하는 경우에는 도시형 생활주택(단지형 다세대주택 제외)을 근린생활시설, 업무시설, 일반 공동주택 등과 복합 건축이 가능함(주택법 시행령 제15조제2항)

 

※ 단, 이 경우 원룸형 주택과 기숙사형 주택만 가능하며, 단지형 다세대주택은 해당되지 않음

 

 

Q6. 도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택의 경우 반지하에 세대를 설치할 수 있는지

 

 

□ 원룸형과 기숙사형은 지하층에 세대를 설치하지 않아야 하므로 반지하층에도 설치할 수 없음

 

 

Q7. 상업지역 또는 준주거지역 내 도시형 생활주택 건설 시 기계식 주차장의 설치 가능 여부 ?

 

 

□ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 도시형 생활주택 중 원룸형 또는 기숙사형 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에 한하여 기계식 주차장 가능

 

Q8. “주차장 완화구역”에서 도시형 생활주택 + 근린생활시설 + 오피스텔(업무시설) 을 건설할 경우 주차장 산정기준(200㎡당 1대) 적용 기준은 ?

 

 

□ 도시형 생활주택에 해당하는 주차장 기준을 적용하여 산정한 대수와 근린생활시설 및 오피스텔에 해당하는 주차장 기준을 각각 적용하여 산정한 대수를 합산함

 

 

Q9.택지지구내에서 분양받은 단독주택용지에 도시형 생활주택의 신축 가능 여부

 

 

□ 도시형 생활주택은 ?건축법 시행령? 별표1의 용도별 건축물의 종류에서 공동주택에 해당하므로 단독주택용지에는 건설할 수 없음

 

 

Q10. 하나의 단지 내에 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 혼합하여 건설하는 경우 세대수에 따라 설치여부 및 설치면적이 달라지는 놀이터, 관리사무소, 경로당 등 부대?복리시설의 기준은 ?

 

 

□ 주로 가족단위로 거주하는 단지형 다세대주택의 경우에는 부대?복리시설 기준 산정시 세대수에 포함하고, 원룸형 및 기숙사형 주택은 세대수에 포함하지 않음

 

 

Q11.단지형 다세대주택을 층수 완화(1개층 추가)받고, 주차장 기준까지 완화받을 수 있는지 ?

 

 

□ ?주택법 시행령? 제3조제1항 제1호에 따르면 단지형 다세대주택은 원룸형과 기숙사형은 제외한 주택임

 

ㅇ 따라서, 단지형 다세대주택으로 사업계획승인을 받은 경우 층수 완화(1개층 추가)만 적용받고 주차장 기준은 완화받을 수 없음

 

□ 단, 원룸형 및 기숙사형 주택으로 사업계획승인을 받아 층수 추가는 완화받지 않고 주차장 기준을 완화받는 것은 가능함

 

 

Q12.단지형 다세대 주택의 바닥면적의 합계가 660㎡이하인 경우에도 진입도로 폭이 4m로 할 수 있는 지 여부 ?

 

 

□ ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제25조제5항에 따라 원룸형 및 기숙사형 주택의 바닥면적의 합계가 660㎡이하인 경우에 한하여 기간도로와 접하는 폭 또는 진입도로의 폭을 4m이상으로 할 수 있음. 이 경우 바닥면적의 합계는 1개동 기준이 아닌 주택단지 전체 건축물(부대?복리시설 포함)의 바닥면적의 합계임.

 

 

Q13.원룸형 및 기숙사형 주택의 주차장 설치기준이 연면적 기준인지 전용면적 기준인지 여부 ?

 

 

□ ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제27조제6항에 따라 원룸형주택의 경우 전용면적 60㎡당 1대, 기숙사형 주택의 경우에는전용면적 65㎡당 1대의 기준이 적용됨.

 

Q14.상업지역 내 원룸형주택(전용면적 50㎡) 10세대와 기숙사형 주택(전용면적 30㎡)을 30세대 건축할 경우 주차장 설치기준은 ?

 

 

□ 원룸형 주택은 전용면적의 합계가 500㎡이고 주차장 기준은 전용면적 120㎡당 1대이므로 500/120=4.1대, 즉 5대(소수점이하는 1대로 간주)의 주차장을 설치하여야 하고,

 

ㅇ 기숙사형 주택은 전용면적 합계가 900㎡이고 주차장 기준은 전용면적 130㎡당 1대이므로900/130=6.9대, 즉 7대의 주차장을 설치하여야 하므로,

 

ㅇ 도시형 생활주택에 해당하는 주차장은 총 12대를 설치하여야 하고 나머지 주택 외의 시설부분은 별도로 계산하여 합산하면 됨.

 

Q13.원룸형 및 기숙사형 주택에 설치되는 공용세탁실, 공용취사실 등 주민공동시설의 경우 연면적 산정시 제외되는 지 ?

 

 

□ ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제2조제3호 및 『건축법 시행령』제119조제1항제4호에 따라주민공동시설의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외됨.

입지 및 용도변경

 

 

Q1. 택지개발 지구 등 기존의 다른 법령에 따라 지구단위계획 등의 계획수립이 된 지역에서도 “도시형 생활주택”에 적용되는 각종 규제완화 사항의 적용이 가능한지 여부

 

 

□ 이미 다른 법령에 따라 계획이 수립된 지역의 경우는 수립된 계획내용대로 적용되어야 하며, 금번 개정내용과 상충할 경우 적용이 불가능함

 

ㅇ예를 들어 지구단위계획에서 단독주택용지로 계획수립이 되었다면 “도시형 생활주택”은 공동주택에 한하여 적용되므로 건설될 수 없으며,

 

ㅇ공동주택용지로 계획된 경우라도 층수 3층으로 계획수립이 되었다면, 단지형 다세대주택의 경우 5층까지 건설이 가능할 지라도 지구단위계획에서 3층으로 제한됨에 따라 3층까지만 건설할 수 있음.

 

 

Q2. 기존 건축물의 전부 또는 일부를 용도 변경할 경우 변경된 도시형 생활주택의 건축물의 용도는 ?

 

 

□ 용도변경 이후에 변경된 건축물은 ?건축법 시행령? 별표 1 제2호에서 정한 기준에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택 중 하나로서 건축물의 용도가 결정됨

Q3. 기존 상가, 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우 절차와 기준은 ?

 

 

□ 기존 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우에는 건축법 제19조에 따른 용도변경허가(또는 신고)와 함께 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득하여야 함

 

ㅇ 기존 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시형 생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준이 적용됨

 

ㅇ 또한 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준의 내용에도 적합하여야 하며, 20세대 이상의 도시형 생활주택이 건설되어야 함

 

□ 다만, 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형 주택으로 용도변경하고자 할 경우는 바닥 층간소음과 계단 규정이 3년간에 한하여 적용되지 않음

 

Q4. 숙박시설, 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지 여부

 

 

□ 동일건축물에 숙박시설, 위락시설과 주택을 같이 건설할 수 없음

 

ㅇ ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제12조에 따라 숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나 위험물저장 및 처리시설, 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로 건설하지 못하도록 하고 있음

Q5. 7층 규모의 기존 상가건물 중 일부 층 또는 한 층의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지

 

 

□ 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득한 경우 가능함

 

ㅇ 이 경우, 금번 제정된 “도시형 생활주택” 관련 기준과 다른 법령에서 정한 사항에 적합하여야 함

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기타사항

 

 

Q1. 주택법령 개정(’09.11.5) 후 “도시형 생활주택”의 시행을위해 주차장 조례 등 지방자치단체가 정하여야 할 사항은 ?

 

 

□ 금번 주택법 시행령 등 주택법령 개정사항에는 추가로 지방자치단체의 조례로 정할 사항은 없으며, 주차장 설치기준 등을 법령에서 직접 규정하였음.

 

Q2. 원룸형 주택은 세대당 0.2～0.5대, 기숙사형 주택은 세대당 0.1～0.3대 범위 내에서 기존 조례로 정한 주차장 기준과 새로이 개정된 주차장 기준 중 적용되는 규정은 ?

 

 

□ ?주택건설기준 등에 관한 규정? 제27조제6항의 개정에 따라 종전의 주차장 기준의 조례 위임 근거규정이 없어졌으므로 새로이 개정(’09.11.5)된 기준을 적용하여야 함.

 

Q3. 건축법 개정에 따른 일조에 따른 높이제한 완화 규정의 경우 지방자치단체의 조례로 정하지 않을 경우 적용기준은 ?

 

 

□ ?건축법 시행령?개정(’09.7.16) 부칙규정에 따라 지방자치단체의 조례로 위임한 사항이 개정되지 않은 경우에는 종전의 규정을 따르도록 하고 있음.

 

Q4.도시형 생활주택의 국민주택 기금지원 세부 내용은 ?

 

 

□ ’09.11.4.부터 국민주택 기금운용계획을 변경하여 도시형 생활주택의 건설자금을 주택주택기금에서 지원함

 

《 국민주택기금 지원 세부내용 》

구 분		한 도
단지형 다세대	분양	60㎡이하 5,000만원 60～75㎡ 5,000만원(공공기관)
	임대	60㎡이하 5,000만원 60～85㎡ 5,000만원
원룸형ㆍ 기숙사형 주택		㎡당 80만원 최저 560만원(7㎡), 최고 2,400만원(30㎡)

 

* 금리 및 상환조건은 단지형다세대의 경우 현행 공공분양 및 임대주택 건설자금 수준으로 설정, 원룸형?기숙사형 주택은 3년거치 17년 원리금균등분할상황(이율: 3년간 4.0%, 3년이후 5.0%)