부동산보장가액보상보험이란,
부동산(건물 및 토지포함)의 사전 확정가액(Assured Value)인 보장가액을 보상하는 보험상품으로 부동산의 가격변동으로 인한 특정시점에서의 시장매도가격과 보장가액의 차액을 담보하는 것입니다. 금융기관의 저당권이 설정된 부동산의 경우에는 보장가액을 대출금액으로 대체하여 운영합니다. 한편, 분양손실보험은 분양건축물 준공후 약3개월(보험회사와의 약정에 따라 변동)이 경과한 시점에서 실제분양율이 보험계약 체결시 기약정한 목표분양율에 미달할 경우 목표분양율과 실제분양율과의 차액을 보상하는 보험입니다. 따라서, 분양율 저하로 인한 금융기관의 대출금 손실을 담보하는 보험이라고 할수 있습니다.
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보험계약자는 시행사, 피보험자는 대출사업자(금융기관)이며, 피보험자가 대출사업자인 경우 보험금 청구권에 대한 질권설정을 합니다.
담보내용은 보험기간중 피보험자가 건물의 준공이후 정당한 사유(기한이익상실의 사유)의 발생으로 보험목적물을 합법적 절차에 따라 매각한 결과 보험목적물의 실제 매도가격이 보험목적물의 보장가액에 미달하는 경우, 그 차액을 보상한도액 범위내에서 보상합니다.
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보험기간은=대출기간+처분기간+손해사정기간이며, 보장가액=대출금액(감정평가액x금융기관LTV) 이며, 대출기간중 피보험자에게 상환된 원금이 있는 경우, 보상한도액은 그 금액만큼 감액됩니다. 보상한도액은 담보부동산별로 최고보상한도액을 사전 설정합니다. 보장가액은 당연히 보험회사에서 결정하며, 보험가입은 P.F 발생전에 보험계약자(시행사)와 피보험자(금융기관)가 협의하여 부보합니다.
자기부담금은 선택적으로 설정할 수 있으며, 공동보험비율은 통상 20%-50%로 피보험자와 보험회사 간에 손해액에 대한 책임분담비율로 보험금 지급시 보험회사는 보험조건상 명기된 피보험자의 공동보험비율에 해당하는 손해액만큼을 차감하여 보상합니다. 보험요율은 담보조건에 따라 다르며, 지급보험금=(보장가액-실제매도가격-자기부담금)X(1-공동보험비율)입니다. 동 보험계약은 사고로 인한 대출원금손해 만을 보상하며, 지연이자, 연체이자, 상실수익, 처분관련비용등은 보상하지 않습니다. 보험목적물의 화재,멸실,가치하락등도 보상하지 않습니다. 또한, 납입된 보험료는 환급되지 않습니다. 이러한 보험상품은 도입된지 얼마되지 않았고 실무에서도 자주 이용되지는 않고 있으며, 모든 보험회사에서 다 취급하지는 않고 있으며, 보험사의 일반부서에서 근무하는 분들도 잘 모르는 경우도 있습니다
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Assured Value Insurance : 일반적으로 금융기관 등에서 원금보장의 수단으로 시행사에 가입을 요구하여 체결됩니다. 이춘풍님께서 설명하신 내용은 건별 보험계약에 대한 보험계약조건에 일반적으로 첨부되는 내용 중 일부 입니다. 약관은 국내에서도 영문약관으로 인가받아 영문약관이 정식 약관이고 국문약관은 참고용으로 번역되어 있습니다. 국내에서는 동부가 가장 적극적으로 인수하고 있고 현재 삼성은 인수를 중단한 상태입니다.
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보장가액의 산정은 기본적으로 감정평가액을 기준으로 설정하되 가능한 대출금액 이내에서 설정됩니다. 경우에 따라서는 보장가액 자체는 대출금액을 초과하는 경우도 있지만 일반적인 형태는 아닙니다. 보험가입시기는 대출발생과 거의 동시라고 보시면 됩니다. AVI보험이 대출과 연계되어있는 것이 일반적이고 대출조건 중 AVI보험가입조건이 포함되어 있기 때문입니다