건축연면적 개정안

 

대로변 건축물 8월부터 높아진다

2012년 8월부터 전국 대로변 건축물의 용적률(대지면적 대비 건축물 지상층 총 바닥면적의 비율)이 대부분 늘면서 건축물 높이도 높아질 전망이다. 용적률이 늘면 땅의 효용가치가 커지기 때문에 땅값도 오를 가능성이 크다.   13일 국회와 국토해양부에 따르면 두 개 이상의 용도지역에 걸치는 대지에 대한 용적률 산정방법을 수정하는 내용의 국토계획법 개정안이 지난달 30일 국회 본회의 심의의결을 마쳤다. 국토부 도시정책과 관계자는 "개정안이 다음 주 중 정부로 이송되면 늦어도 2월초에 공포할 예정"이라고 말했다. 개정안은 공포된 날로부터 6개월 뒤인 8월초부터 시행된다. 현재는 두 개 이상의 용도지역이 걸치는 경우 용도지역으로 구분되는 면적 중 큰 면적이 속하는 용도지역을 적용한다. 예를 들어 1320㎡(399.3평) 크기의 대지가 3종 일반주거지역에 650㎡(196.6평), 일반상업지역에 670㎡(202.7평)가 걸쳐 있다면 이 토지는 상업지역으로 적용돼 용적률 800%가 적용된다. 이 경우 건축 연면적(건물 각 층 바닥면적의 합계면적)은 1만560㎡(1320㎡ × 800%)가 된다. 반대로 3종 일반주거지역에 670㎡, 일반상업지역에 650㎡가 걸쳐 있다면 이 토지는 용적률 250%가 적용돼 건축 연면적이 3300㎡(1320㎡ × 250%)가 된다. 20㎡(6평)의 면적 차이에 따라 건축 연면적은 7260㎡(2196평)나 차이가 난다. 개정안은 용도지역으로 구분되는 면적에 가중 평균치를 적용한다. 예를 들어 3종 일반주거지역이 650㎡, 일반상업지역이 670㎡라면 각각의 용도지역을 가중 평균해 529%의 용적률을 적용하는 것이다. 이 경우 건축 연면적은 6983㎡(2112.4평)가 된다. 3종 일반주거지역이 670㎡, 상업지역이 650㎡여도 가중 평균을 하면 용적률 521%가 적용돼 큰 차이가 없다. 현재 강남 도산대로 등을 포함해 대부분의 간선도로 주변은 폭 12m를 기준으로 상업지역(노선상업지역)으로 일괄 지정돼 있기 때문에 대로변 건축물 상당수는 상업지역과 주거지역에 걸쳐 있다. 서울은 30개의 주요간선도로 95㎞에 걸쳐 노선상업지역과 노선 준주거지역이 지정돼 있기 때문에 대로변 건축물이 개정안의 영향을 직접적으로 받게 된다. 올 8월 개정안이 시행되면 상업지역 비중이 컸던 대지의 용적률은 줄고, 주거지역 비중이 컸던 대지의 용적률은 늘어난다. 3종 일반주거지역이 650㎡, 상업지역이 670㎡인 땅의 용적률은 현재 250%에서 521%로 두 배 이상 늘어나지만, 상업지역이 650㎡, 3종 일반주거지역이 670㎡인 땅은 용적률이 800%에서 529%로 줄어든다. 정부는 상업지역 비중이 컸던 건축물의 용적률이 줄어들면 건축주가 재산상 피해를 보기 때문에 법 시행 전에 건축주가 지자체에 신축 허가를 내면 현재의 용적률대로 건물을 새로 지을 수 있게 경과조치를 뒀다. 국토부 관계자는 "건축허가 대상도 개정안 시행 전에 허가 신청만 내면 현재 용적률을 적용받아 건물을 새로 지을 수 있다"고 말했다. 이 경우 대로변 건축물의 용적률이 낮아질 가능성은 거의 없고 용적률이 낮았던 건축물은 건물을 더 높게 지을 수 있게 돼 땅값에도 큰 영향을 미칠 전망이다