경매/공매의 차이점중 주요 내용
1.경매는 등기부등본에 임의경매 또는 강제경매로 기재되면 사건번호도 함께 기재되나 공매는 압류로만
기재된다.(주로 00세무서,
2.경매 물건 검색은 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서
공매는 온비드(www.onbid.co.kr)에서 물건 검색을 할 수 있다.
3.경매 임대차현황은 집행관이 작성한 임대차조사 및 현황조사보고서,
경매계에서 작성한 매각물건명세서 등이 있으나
공매는 별도 자료가 없고 단지 감정평가서에 기재된 임대차내역을 참조할 뿐이다.
4. 경매의 보증금중 일정액에 대한 소액보증금 최우선변제는 경매개시결정기입등기일 이전에 전입(또는 사
업자등록)하고 점유를 하면 서 배당요구종기일가지 배당요구한자에 한하여 최우선변제되나,
공매는 공매공고일 이전 대항요건(전입과 점유, 사업자등록과 점유)을 갖춘 경우 최우선배분한다.
5. 경매의 퇴거 전에 주민등록 전입 및 점유 유지(주민등록 전입과 사업자등록 유지)는 배당요구종기일까지
전입(사업자등록) 하여야 하나 공매는 공매결정일까지 전입(사업자등록) 유지 및 점유하여야 한다
6.경매 권리신고 및 배당요구는 배당요구종기일까지, 공매는 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구 하여
야 한다
7.경매 입찰은 기일입찰 또는 기간입찰이나
공매는 전자입찰방식으로 공인인증을 받아야 한다
8.경매 매각예정가격 체감은 통상 전차가격의 20% 저감되나,
공매는 최초매각 예정가격의 10%씩 체감하며,
9.경매 매수신청보증금은 최저매각가격의 10%이나
공매 입찰보증금은 입찰가격의 10%
10.경·공매 모두 공유자 우선매수 할 수 있으나, 차순위매수신고,
낙찰대금과의 채권상계신청은 경매는 가능하나 공매는 할 수 없다.
11.경매는 농지취득자격증명서 제출 기한이 매각결정기일 이내이며
공매는 소유권이전등기촉탁 신청 전까지 농취증을 발급 받으면 된다.
12.경매의 매각허가결정은 매각기일이후 7일이내이나
공매는 최고입찰자로 결정된 후 익일 14:00시 에 매각결정통지서 교부한다
13.경매 잔대금지급은 대금지급기한통지서 받고 일시불(매각허가결정 확정일로부터 1월안)로
기한전이라도 언제든지 납부가능하며,
공매는 매각결정일로부터 1천만원 미만은 7일이내, 1천만원 이상은 60일 이내 납부하면 되나
매각결정통지서 받고 기한전이라도 경매와 마찬가지로 즉시 납부 가능하다
14.대금불납시 전 낙찰자의 매수자격 제한으로 재입찰 불가하나 공매는 재입찰 가능하다
15.잔대금불납시 10% 보증금은 배당할 금액에 포함되나
공매는 국고, 지방자치단체 등에 귀속됨
16.경매는 대금납입 되면 4주안에 배당기일 지정되면 배당기일까지
연체이자 계산하여 다시 제출하여야 하며,
공매도 대금 완납일로부터 30일 이내 배분기일 지정되므로 연체이자 계산후
배분요구서 다시 제출하여야 한다.
17.경매나 공매도 토지거래허가 모두 불필요(압류재산)하나 수탁재산 등은
3회이상 유찰시에만 가능하다.
18.경매는 공인중개사 등이 매수신청대리 가능하나
공매 압류재산은 매수신청대리 불가능하다
19.경매는 경매당일 공동입찰자목록 등 첨부하여 공동입찰 가능하나
공매는 인터넷 입찰마감 1영업일전까지 대표입찰자가 공동입찰신청서 제출
(인감증명서 첨부한 위임장 첨부)하여야 된다.
20. 경매는 인도명령신청제도가 있어 명도가 쉬운 반면,
공매는 건물 명도소송 후 판결문이 있어야 강제집행신청이 되는 등
경매와 공매의 차이점을 정확히 알아 두어야 한다
경매와 공매의 차이점
|
구분 |
경매 |
압류재산의 공매 |
| 법률적 성격 | 학설상 사법상 매매설 | 좌 동 |
| 배당요구의 종기 | 첫 매각기일 이전 법원이 정하는날 (집행법 제84조 제1항) |
배분계산서 작성 전까지 (징수법 제83조 제1항 후단) |
| 농지취득자격증명의 제출기한 (실무) |
매각결정전(미제출시에는 매각결정취소)까지 제출 |
소유권이전등기 촉탁신청 전까지 제출 |
| 임대차와 현황조사 | 집행법에 의한 집행법원의 명령에 의하여 집행관이 임대차등 현황조사 |
징수법상 관련규정없음. 실무상 감정인의 임대차 조사 내용을 참고 |
| 매각예정가격의 체감 | 집행법 제119조는 최저매각가격을 상당히 낮춘다고만 하여,집행법원의 재판(경매명령)에 의하여 가격체감을 한다.실무상 전차가격의 20%,30%씩 체감을 한다. |
1. 2회차부터 1회차 매각예정가격의 10%씩 체감하여 50%까지진행(법률이 체감율을 규정한다.징수법 제74조 제4항) 2. 6회차 공매 (1회차 매각예정가격의 50%)에도 매각되지 아니한 경우에는 압류관서와 협의(매각가격의 50%를 기준으로 10%씩체감.즉 최초를 기준하면 5%씩 체감) |
| 대금납부방법 | 대금지급기한.집행법 제142조.동 규칙 제78조에 의거 실무상 매각결정을 한 후 30~40일 후로 지정된다. | 좌동 .징수법 제75조,동법시행령 제76조에 의거 매각결정일로 부터 1,000만원 미만은 7일 이내,1,000만원 이상은 60일 이내,지연시에는 10일의 최고기한이 있다. |
| 대금납부의 효력 | 등기없이 소유권을 취득(집행법제135조) | 좌동(징수법 제77조) |
| 잔대금불납시 입찰보증금의 처리 |
배당할 금액에 포함됨 (다만,재매각기일 3일전까지 납부하면 유효) |
국고,지방자치단체 금고에 귀속 |
| 대금불납시 전매수인의 매수자격의 제한 |
매수할 수 없음(민사집행규칙 제59조 제1호) | 제한규정이 없음(입찰가능) |
| 저당권부채권의 상계 가능성 | 법률이 상계 인정(집행법 제143조 제2항) | 판례는 상계를 불허한다. |
| 공유자의 우선매수권 | 있음(집행법 제140조) | 있음(국세징수법 73조의 2) |
| 차순위 매수신고 | 있음(집행법 제114조) | 없음 |
| 부동산인도명령 | 있음(집행법 제136조) | 없음 |
| 배당금의 공탁 | 있음(집행법제160조) | 없음 |
| 개시결정의 등기 | 있음(집행법 제94조) | 별도의 개시절차가 없음 |
| 유찰계약(수의계약) | 불가능 | 원칙 : 불가능 예외 : 가능(국세징수법 제62조) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% | 희망매수가격의 10% |
| 집행개시요건 | 집행권원,집행문,송달증명원 | 독촉장,공매통지서의 송달 |
| 사전점유사용 | 불가능 | 불가능 |
| 계약자 명의변경(미등기전매) | 불가능 | 불가능 |
| 명도책임 | 매수자 | 매수자 |
| 토지거래허가 | 면제 | 면제 |
| 농지취득자격증명 | 적용 | 적용 |