1. 개발사업개념도 2. 공동사업(지주공동사업, 투자공동사업) 3. 사업방식(원가정산방식 도급제, 개발이익보장 지분제) 4. 사업시행방법(사업자형, 건설사형) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
투자자가 제공하는 공동사업형태에 따라 아래와 같이 분류된다 1)지주공동사업 : 토지소유주가 사업대상토지를 자본과 경영노하우가 풍부한 사업자에게 제공하여주고, 사업자는 건축사업의 상품가치를 상승시키기 위한 각종 개발 방법을 모색하여 목표를 설정하고, 해당지역에 적합한 용도와 최적규모로 기획하여 소요자금조달, 건설, 분양, 임대, 회계처리, 세무, 건물의 관리 등을 통하여 토지소유주와 사업자가 상호이익을 추구하는 것으로서 단순 토지매각에 추가하여 개발로 얻어진 수익을 토지소유주에게 돌려주는 공동사업방식으로 재건축사업이 대표적인 지주공동사업이다 2)투자공동사업 : 개발수익과 안전성이 높은 토지를 투자자명의로 구입하거나 투자자안전성을 확보토록 하여 개발로 얻어진 수익을 투자자에게 돌려주는 공동사업방식이다 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
사업방식은 토지소유주와 사업자사이에 건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 아래와 같은 사업방식이 있다 1) 원가정산방식 도급제 : 민법상 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 것으로 사업관리, 설계감리, 건설공사, 분양 등 각 원가요소별로 각 전문업체들과 도급계약을 체결하거나 직접 시행하여 원가를 정산하고 토지소유주와 사업자가 개발이익을 일정한 형태로 배분하는 원가정산방식이 있다 ①투자비 비례형 : 토지주와 사업자가 투자이익을 일정한 형태로 배분하는 형태 2) 개발이익보장 지분제 : 사업자가 토지소유주에게 토지지분을 토지가 혹은 대물변제형식으로 제공하여 일정 개발이익을 보장하는 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)가 있다 ①지가보장형 : 일정지가를 보장하는 것으로 지주의 땅을 매입하여 사업하는 형태 ②대물변제형 : 건물완공 후, 토지 지분을 대물의 형태로서 제공하는 형태 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1)사업자형 : 전문사업자가 건설사업에 대한 경영과 운영을 주관하고 건설시공사는 건설공사만 전담하는 것으로 투자자와 사업자간의 사업방식에 따라 아래와 같이 비교된다 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2)건설사형 : 건설시공사가 건설사업과 건설공사를 동시에 전담하는 것으로 투자자와 건설시공사간의 사업방식에 따라 아래와 같이 비교된다 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|